小产权房被他人进行物业核查登记后，以核查材料起诉占有人搬离，道华律师助占有人胜诉，拿回祖屋

导语：2024年，委托人突然收到一纸传票，自己居住使用多年的祖宅居然被别人进行了物业权利人申报，同时同一宗族的其他房起诉要求自己返还祖屋并承担占有使用费。委托人面对传票无措，委托道华房产律师团进行应诉答辩，道华律师阅卷后了解到该祖屋为委托人太公修建，后续一直由委托人这一房进行管理维护，原告身为委托人堂叔的妻儿等亲戚，道华律师根据研究小产权房的经验及过往的成功案例，针对性地提出答辩意见，最终法院采纳我方的答辩意见，驳回原告的起诉，案件全面胜诉。

一、案情回顾

案涉房屋是委托人的祖屋，委托人父亲从国外回国后自1991年起便一直居住在该祖屋内，该祖屋也一直是由委托人父亲以及委托人来进行维护、管理、使用。委托人父亲去世后便由委托人来对祖屋进行维护管理以及对外进行出租，并不存在强占、霸占的行为，委托人一家作为后辈子孙，近30年来始终居住在祖屋内并且对其进行修缮。

原告为委托人的旁支亲属，早年间与委托人一家关系亲近，并没有过多的针对案涉房屋的纠纷，后续在房屋涉及拆迁时，原告一家进行了物业权利人申报，因委托人当时在海南且因为疫情原因未能赶回深圳进行申报，现原告在申报后要求委托人搬离祖屋，遂有本案诉讼。

二、道华律师梳理案件争议焦点如下：

1、委托人对房屋的占有是否合法？

2、原告对房屋是否具有所有权？

3、物业权利人核实工作所形成的相关材料是否属于确权依据？

4、本案是否属于民事诉讼管辖范围？

三、道华律师观点：

1、委托人对房屋属于合法占有。

案涉房屋是委托人一家的祖屋，委托人父亲从回国后自1991年起便一直居住在该祖屋内，该祖屋也一直是由委托人父亲及委托人来进行维护、管理、使用。委托人父亲去世后便由委托人来对祖屋进行维护管理以及对外进行出租，委托人并不存在强占、霸占的行为，委托人一家近 30年来始终居住在祖屋内并且对其进行修缮，委托人对于案涉房屋并非无权占有，原告无权依据上述法律规定要求委托人搬离案涉房屋。

2、房屋不属于原告所有。

根据《民法典》第209条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中原告已经确认案涉房屋没有产权证明，无法提供报批报建手续，即原告无法证明其是案涉房屋的所有权人，因此其并不是享有返还原物权利基础的物权人，因此其无权要求委托人搬离案涉房屋。

3、物业权利人核实工作所形成的相关材料不属于确权依据。

根据《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号）第八条之规定，历史违建物业权利人的核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认，不作为权属确认依据。以及根据《龙岗区城市更新项目历史违建物业权利人核实工作流程》第六条之规定，该项工作所形成的相关材料仅用于对意向更新项目的历史违建物业权利人的核实，不作为土地及建筑物权属的认定依据，不影响城市规划的实施，也明确确认本案中物业权利人核查表并不是最终的权属确认登记。本案中原告提交的证据第4页也明确载明“本表仅用于意向更新项目的历史违建物业权利人的核实，不作为土地及建筑物权属的认定依据”，原告以此物业核实表要求委托人搬离案涉房屋于法无据。

4、本案不属于民事案件受案范围。

案涉房屋系未办理相关的产权证书的私宅，产权不明晰，无法确定权利人，且原告未提交涉案房产的报建报批手续，未能证明行政主管部门已对涉案房产作出处理，因不同行政处理后果将影响正确认定当事人之间关于涉案房屋的民事行为效力及确定民事责任内容，在行政主管部门对涉案房屋作出处理前，本案不宜受理，应依法驳回起诉。

三、最终法院判决认定房产的合法性问题应当由行政主管部门先行确定，本案的争议不属于人民法院民事案件受案范围，驳回原告的起诉。

本案中，案涉房屋没有“两证一书”（《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》）；也没有按照 “两规”（《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》）、“三规”（《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》）进行历史遗留违法建筑相关申报的证明文件，无法确认所有权人，原告也无任何证据证明其系案涉房屋的所有权人，因此应当依法驳回起诉。最终法院采纳道华律师全部代理意见，驳回原告起诉。

四、道华律师案件评析

1、物业权利人核实并非行政确权。

行政确权指的是有关行政机关依法认定房地产及自然资源所有权或使用权权属和效力的法律行为，从现行法律制度来看，行政确权来源于法律法规的授权。如《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第14条第1款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”以及第2款“单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理”的规定，将确认土地所有权和使用权的权力授权给相应的人民政府。

2、相关的权利人核实结果非终局性地确定不动产物权的归属。

结合深圳城市更新中物业权利人核实制度来看，负责物业权利人核实的相关单位或部门（包括原农村集体经济组织继受单位、街道办、城市更新和土地整备部门）均未取得法律法规的授权，不具有行政确权的法定职权，其作出的物业权利人核实并不能作为行政确权，无法认定原告为案涉房屋的所有权人。

建设工程领域·擅长解决工程总承发包纠纷、拖欠工程款纠纷、工程造价鉴定纠纷、工程质量与验收纠纷、工程挂靠/转包/违法分包纠纷、工期延误纠纷、招投标纠纷、停工窝工纠纷、建设工程优先受偿权纠纷等案件；房地产和小产权房纠纷领域·擅长处理房产、小产权房相关的合同纠纷、房屋权属确权、拆迁补偿、遗产继承、分家析产等重大疑难纠纷。熟悉深圳政策法规，运用深圳本土智慧，对案件结果判断精准，胜诉率高，赢得客户高度评价。

在过去十多年间，团队律师担任众多知名房企、更新实施主体、总分包建设单位等专项法律顾问，在土地一级市场，城市更新，房地产、建设工程等领域，提供一站式全产业链专业法律服务。结合司法实战经验，凝结成《建设工程风险管理法律实务》《道华房产与工程纠纷案例汇编》等重大战果，在业内享有盛誉。