借款合同到期后以房抵债，执行阶段案外人提执行异议，道华律师助债权人全面胜诉取得房屋所有权
导语：2016年委托人与某公司签订《借款协议书》，约定：由委托人出借给某公司人民币伍仟万元，专项用于某公司房地产项目的投资，年回报率36%，计：壹仟捌佰万元。在该项目领取预售许可证之后，双方签署了《商品房销售（买卖）合同》，由某公司提供32套商品房作为对委托人借款届满后付款的保证。2016年10月委托人通过银行汇款给某公司5000万元。借款到期后，某公司未能还款，委托人即要求某公司交付房屋并办理过户登记，但其始终推脱拒不配合，最终在执行阶段时却突遭案外人提出执行异议，称自己已经缴纳了房屋首付款，房子是自己的，本就损失大笔财产的委托人此时却又突陷僵局，委托人全权委托道华房产律师团代为起诉。
一、案情回顾
2016年10月某公司因资金周转困难向委托人刘某借款5000万元，为保证委托人能安全回收其借款和收益，某公司承诺在该项目领取预售许可证之日后三天内，与委托人签订《商品房销售（买卖）合同》，作为对委托人借款届满后付款的保证。借款协议中约定某公司将其地产项目地面上商场一至二层相应面积的房产以其该楼层公开销售均价的50%的单价销售给委托人，委托人原借款及收益视为购房款，如某公司在约定的付款日不予支付委托人借款及借款收益的，某公司不得要求委托人退房，委托人对《商品房销售（买卖）合同》项下的房产享有所有权并可任意处置。同时某公司股东王某愿以其个人在某公司100%股权、收益以及其个人资产为某公司对委托人的债务承担连带保证责任并在该借款协议书上签字。
借款到期后，某公司因未能按期还款，与委托人签订了32份《商品房买卖合同》，确定委托人购买某公司房产的具体位置、面积、单价、交房期限、办证期限等内容。同日，某公司就涉案32套商品房各出具承诺书一份，承诺其与委托人签订的《商品房买卖合同》项下的房产，房款已付清，在签订合同前未预售给其他人，保证委托人为唯一买受人。同日，由某公司开具了32套房屋房款的收款收据。2021年房屋开始陆续交付，但至约定交房时间已超一年，且房屋交付后某公司始终拒绝配合委托人办理过户手续，并且委托人拿到房屋后才知道，在某公司向委托人交付的房屋中存在已经售卖给第三人的房屋，为此委托人认为房屋尚未过户之前自己存在着极大的财产风险。
二、道华律师总结本案争议焦点如下
委托人初心本是通过高额借款来获取高额回报，却未想结果不尽如人意，最终亏损过多不论，房屋也无法过户还可能面临多起诉讼风险。通过与委托人的洽谈我们了解到其诉求是希望可以把目前手里的32套房产顺利过户，并且能尽可能地挽回其他损失，同时需要对第三人的纠纷做好预案措施。
1、为保障归还借款而签署的《房屋买卖合同》是否有效？
某公司和委托人之间首先存在的是借贷关系，签订《商品房买卖合同》是作为债的担保，在开发商某公司的角度而言，将会极力主张商品房买卖的相关约定条款属于流质条款而认定合同无效。针对双方的真实意思并非商品房买卖，而是通过签订《商品房买卖合同》以及后续的备案程序保障委托人债权的实现为由，以及双方签订的《商品房买卖合同》约定的房产价格仅为当时市场价格的二分之一，从而显失公平来否认这是双方真实的商品房买卖意思表示。根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”的规定，《商品房买卖合同》存在被认定无效的风险。
2、第三人若主张撤销权能否成立？
首先，委托人担忧会有案外第三人买家突然介入提起第三人撤销之诉，这要看第三人是否具备起诉条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十条规定，提起第三人撤销之诉应当同时具备以下条件：“（1）主体要件，即“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的”和“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的”。（2）程序要件，即第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼。（3）实体要件，即有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书部分或者全部内容错误，损害第三人民事权益。（4）时间要件，即第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉”。
其次，若案外第三人买家提起撤销之诉后，焦点也将会围绕以下三点进行展开：一为第三人的债权是否优先于委托人的债权先成立；二为某公司出售给委托人的房屋是否明显低价；三为委托人在签订合同时是否明知诉争房屋已销售；四为某公司将案涉房屋出售是否明显侵犯了第三人的债权。
3、第三人若提出执行异议后能否再提起第三人撤销之诉？
因为案涉房屋数量过多，道华房产律师团依据丰富的实务经验做出了多种方案来应对后续诉讼过程中可能出现的种种情况，其中不乏在后续执行过程中会有部分买家提出执行异议，从而阻碍案件的进展，以及延长诉讼时间。委托人自身也疑问重重，担心若第三人提出执行异议后被驳回了那他是不是还能去法院再提一次第三人撤销之诉呢？《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第三百零一条第二款规定：“案外人对人民法院驳回其执行异议裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其合法权益的，应当根据民事诉讼法第二百三十四条规定申请再审，提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。”根据上述法律规定，救济程序启动后案外人不享有程序选择权。案外人先启动执行异议程序的，对执行异议裁定不服，认为原裁判内容错误损害其合法权益的，只能向作出原裁判的人民法院申请再审，不能再提起第三人撤销之诉。
三、道华律师助委托人房屋买卖纠纷全面胜诉
1、借款到期后双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议为双方意思自治，不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，应属有效。
借款到期后，因某公司无力偿还借款，某公司与委托人签订了案涉《商品房买卖合同》。某公司同时向委托人分别出具承诺书，承诺相应房款已付清，保证委托人系唯一买受人，并开具了收款收据。至此，双方当事人的法律关系已由最初的借款关系变更为商品房买卖合同关系，相应的某公司未能偿还的借款也已转变为购房款。2018年10月签订的《和解协议》中，各方约定在2019年9月前某公司有权按原《商品房买卖合同》的价格回购，该约定的本质实际是给予某公司一定的履行宽限期，由于某公司未能在该期限前予以回购，按照和解协议的约定某公司即丧失了相应的回购权利，某公司应按照《商品房买卖合同》的约定履行其交付房屋、办理权证等义务。此后，各方签订的《补充协议（二）》《补充协议》等再次确认了《和解协议》的效力。上述一系列协议的签订，均可以证明双方经平等自愿协商对某公司无法偿还借款的后续事宜处理达成一致意见，并予以多次重申，即将相应的借款转化为购房款，由委托人取得相应购房权利。事实上，某公司将案涉的32套《商品房买卖合同》进行备案、交付房屋等行为更进一步证明案涉的32套《商品房买卖合同》系其真实意思表示，其自愿按照合同约定履行相应义务。据此，案涉32套《商品房买卖合同》应依法认定有效。
2、在商品房买卖合同有效的前提下，某公司应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。
2021年11月某公司虽然已将32套房屋交付给委托人，但一直未配合办理房产过户手续，某公司应协助办理。现双方约定的商品房交房期限2019年9月已过，某公司应依据《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房及逾期办证的违约责任。同时某公司股东亦应依约承担连带保证责任。
四、执行阶段遇案外人执行异议，道华律师助委托人顺利执行
委托人与某公司早于2016年即已成立购房合意，并于2018年3月28日签订商品房买卖合同，均早于各案外人2018年3月28日后与某公司签订的买卖合同。委托人与某公司间就涉案房屋的合同价款并非低价，合同价款除购房款本身外，还应加上自2016年开始的利息，且其购买房屋数量多达数十套，某公司给予优惠亦属正常，委托人在房屋交付前对涉案房屋已销售的事实也并不知情，某公司从未向其说明涉案房屋已销售的事实，还是委托人搜寻信息时获知。此外案涉房产已交付委托人，且委托人早在2019年1月就对涉案房屋进行预售备案登记，其是对该房屋最先合法占有的主体。综上，案外人的执行异议均被裁定驳回。
五、道华律师案件评析
“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了两个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。故在“一房二卖”案件中，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
同时，买卖合同仅具有债之效力，基于债的相对性，合同当事人不得以之对抗合同以外的第三人。故在“一房二卖”的情况下，如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人，则在前买受人纵然已占有该房产，在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利，但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言，其取得了物权，当然对房屋享有占有、收益等物权权能，合同并不能作为先行签订买卖合同的买受人对房屋占有的法律根据。
六、案例相关法律法规
1、《中华人民共和国民法典》第401条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条规定：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第301条第2款规定：案外人对人民法院驳回其执行异议裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其合法权益的，应当根据民事诉讼法第二百三十四条规定申请再审，提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第7条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
道华房产与工程律师团，立足于深圳粤港澳大湾区，依托强大的本土资源优势，深耕房产与工程法律服务领域十五年，专注解决各类大宗疑难房产与工程纠纷（诉讼/仲裁），践行成为房产与工程纠纷（诉讼/仲裁）领域实战专家，成功代理涵盖土地交易，房地产开发，总分包工程、违法转分包工程造价结算，巨额工程欠款追收，一二手房屋买卖违约侵权，小产权房（绿本房、自建厂房私宅、统建楼、历史遗留等）确权，城市更新与拆迁补偿，涉房产类遗产继承等各类（诉讼/仲裁）纠纷案件数千件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华工程·十大经典成功案例》等重大战果，能够胜任解决各类大宗疑难房产与工程纠纷。在过去十多年间，团队同时为众多知名房企、总包建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新（小产权房确权/拆迁），房地产开发，建设工程等领域，提供一站式提供房地产与工程建设全产业链专业法律服务。
