东莞二手房买家经判决后仍未履行合同，道华律师代理卖家另诉成功解决售房困境

导语：2020年6月29日，委托人与被告签订《二手房买卖合同》，约定被告购买委托人位于广东省东莞市长安镇XXX号XX花园X幢XX号物业（以下简称“涉案房屋”），房屋成交价为人民币1966000元整，合同签订后，被告支付定金4万元整。后续被告并未按照约定履行首期款资金监管义务，委托人首次起诉解除合同后，被告表示愿意履行合同，进而法院判决双方继续履行合同，但是被告仍未履行合同义务，委托人找到道华律师代理本案，经道华律师综合研判分析，成功解除合同并促成委托人成功重新出售房屋，顺利解决委托人的委托意愿，帮助其快速售房，迅速回笼资金。

一、法院判决书

二、案情简介

根据《二手房买卖合同》约定，被告须配合委托人通过担保公司融资贷款形式付清房款，同时在合同签署后应将房款的首期款办理资金监管，上述义务被告逾期超过十天仍未履行的，委托人有权解除合同并要求被告承担违约责任。合同签订后，委托人已按照合同约定完成选定担保公司及签署完毕相关材料的义务，但被告以消极的态度拒绝与委托人协商赎楼、也未按照担保公司通知办理银行资金监管手续、也未按照合同约定提交按揭贷款材料，被告拒不履行合同义务的行为已致合同目的无法实现，已构成根本违约。

2023年1月9日，委托人向被告送达《律师函》，通知被告收到律师函起十日内积极与委托人联系继续履行合同，配合委托人完成后续赎楼等相关事宜，如被告未能按时履行上述义务，则合同从被告收到本律师函之日起十日后解除，被告于2023年1月10日签收，但被告并未在律师函通知的期限内履行合同义务，也未与委托人进行沟通，已经构成根本违约。

三、案件难点

1、被告是否存在违约？

2、委托人是否有权解除合同？如有，合同何时解除？

四、道华观点

1、被告构成违约

第一、在经过判决确认案涉合同需继续履行后，被告并未按照合同约定向银行办理首期款监管义务，存在违约行为，在委托人多次催告后仍未履行，已经构成根本违约。

在本案买卖合同履行过程中，案涉房屋买卖的按揭手续对接，资金监管对接，以及担保赎楼均是由担保公司负责，买卖双方提交材料过程中并没有直接和银行接触。中介和担保公司均告知过被告是需要资金监管以及同贷书出来之后担保协议才会签字，正式开始赎楼。

资金监管也是由担保公司负责对接相关事项，担保公司依据同行贷款和赎楼的情况，以及银行政策确定是双方通过中国银行app资金监管功能将首期款冻结，并提供资金监管证明截图由担保公司转交给银行贷款审批。以上事实由担保公司中介聊天记录和判决书认定事实证明，批贷前就得完成资金监管。被告至今没有完成。

根据中国银行东莞长安支行的回复函，针对二手房转按（赎楼）贷款，在提交贷款申请资料至贷款初审通过期间，需将首付款的50%监管到买家的中国银行账户，并且需要买家和卖家以及中国银行签署《资金代管协议》。

本案中，在经过（2020）粤1972民初1XXX号、（2022）粤19民终1XXXX号、（2021）粤1972民初3XXXX号、（2022）粤19民终9XXX号判决确认后，案涉购房合同应当继续履行，被告应当按照合同约定继续履行自身按揭购房义务，向银行提交贷款资料、办理首期款监管以及签订担保赎楼协议，但是被告始终未履行上述合同义务，经由委托人多次催告后仍拒绝履行，已经构成根本违约，委托人有权按照合同约定及法律规定解除案涉购房合同。

第二、案涉购房合同约定的为担保额度赎楼方式，在判决确认继续履行合同后，被告拒绝签订担保赎楼协议，单方要求变更协议为卖方自行赎楼，拒绝履行构成违约。

2、原告有权解除合同

从上述分析可以确认，被告已经构成根本违约，委托人可以依据合同约定以及法律规定解除案涉购房合同，根据委托人证据,案涉购房合同于2023年1月20日解除。

五、案件结果

经道华律师庭审举证质证，双方顺利达成调解，最终卖家房屋重新卖出，迅速回笼资金。

六、道华评析

目前，二手房市场并未恢复至往日的市场交易热度，因此对于卖家来说，如何实现自身的诉求是至关重要的，本案中当事人历经5次庭审，买家也多次承诺付款但始终未能实现其承诺履行合同，因此道华律师在接受委托后，基于前述情况，因被告始终未履行买卖合同约定的首期款监管义务，并且经由法院判决后，双方继续履行合同，委托人再次向被告催告履行首期款监管义务，并且如被告有其他付款方式或者针对担保赎楼贷款由其他想法均未和委托人进行沟通，已经造成合同僵局，委托人发函解除合同后，案涉房屋已经卖出。因此，道华房产律师也提醒广大业主在售房时，要明确约定赎楼担保的方式，在遇到纠纷时要及时固定证据，确保自身合法权益最大化。

七、相关法律索引

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

道华房产与工程律师团，房产与工程纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕房产与工程法律服务领域，成功代理超1000宗房产纠纷、建设工程纠纷案件。团队立足于深圳粤港澳大湾区，依托强大的本土资源优势，专注解决各类大宗疑难房产与工程纠纷（诉讼/仲裁）。

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