深圳小产权房分家析产纠纷，分家协议存在争议，道华律师多措施证明协议效力，助委托人全面胜诉
导语：朱某系深圳市福田区某村的本土居民，生前依托村里分配的建设住房用地，建造了某村18号房屋（共建有四层）、42号房屋（共建有三层）及61号房屋（共建有6层），上述三套房屋的《宅基地证》均登记在朱某名下，没有对应的房产证，仅有朱某申报的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。朱某生前与王某共同生育了朱某1、朱某2，王某因病去世后，朱某另娶了李某，并与李某共同生育了朱某3。1998年，朱某与各儿子签订分家协议，确认各房屋的归属。2017年，朱某去世后，李某、朱某3不满意分家协议的分配，向福田法院起诉要求按照法定继承的方式分配各房屋的份额。被诉后，朱某1、朱某2找到道华房产律师团。道华房产律师团接受委托后对案件事实进行细致分析，综合评估，结合朱某1、朱某2的真实意愿，制定专门解决方案，实地考察、积极取证，通过多角度完善分家协议的法律效力，促使法院采纳分家协议，成功驳回李某与朱某3的全部诉讼请求，圆满维护了委托人的合法权益。
一、案情回顾
朱某与两任妻子共育有三个孩子，为朱某1、朱某2、朱某3，其中，朱某3系朱某与第二任妻子李某的婚生子，随着三个孩子的长大，朱某作为村集体居民，其以家庭为单位分配到建设住房用地，并以此建造了小产权房三套。1998年，孩子均已成家立业，在李某的两位兄弟见证下，朱某与其三位儿子朱某1、朱某2、朱某3进行了分家析产，《分家协议书》约定：18号房屋归朱某1所有，61号房屋归朱某2所有，42号房屋归朱某3所有，并约定了朱某与李某的生活费、医药费、埋葬费的分担，如有一方不履行负担义务，视作自行放弃房屋所有权，由朱某与李某进行拍卖，以资补偿。朱某、朱某1、朱某2、朱某3及李某的两位兄弟在“分家协议书”上签字捺印。2020年，朱某因病死亡，李某及朱某3觉得按照该分家协议，李某及朱某3就三套房屋所获取的份额较少乃至李某没有份额，故以李某的名义向福田法院提起诉讼，认为《分家协议书》处分的财产系朱某与李某生前夫妻共同财产，《分家协议书》未经财产共有人李某签字同意，应属无效，应按照法定继承分配房屋，李某应取得案涉三套房屋62.5%的份额，朱某1、朱某2、朱某3各12.5%。
朱某1、朱某2收到起诉材料后，在了解到广东道华房产律师团擅长大宗疑难房产纠纷案件，承办并成功解决过大量小产权房纠纷案件后，果断委托道华房产律师团代为处理。
二、小产权房分家析产，相关历史遗留法规政策
1、什么是历史遗留回执
所谓的深圳小产权房的历史遗留回执，就是所有深圳城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴。农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作是指对农村城市化进程中产生的不同时段、不同类型违法建筑进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，为历史遗留违法建筑的处理提供依据。
2、为何会有深圳小产权房历史遗留回执
深圳市人民代表大会常务委员会颁布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，这是处理城市化历史遗留违法建筑的法规性文件。《决定》立足于解决所有农村城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴。其主要思路是在《决定》颁布一年内，对所有违法建筑进行普查，然后对经普查记录的违法建筑区别其违法程度分类进行处理。因此，信息普查工作是落实《决定》的基础性工作，是顺利开展违法建筑处理工作的前提和关键所在。
《决定》第四条规定：“违法建筑建设当事人或者管理人应当在本《决定》实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报。逾期不申报的，由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告三个月；公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收。”
有着“历史遗留”和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的，但是买卖了就属于违法销售。深圳政府不公开承认，但是也不强制执行，只要拆迁或者旧改，购买了小产权房的业主都会得到相对应的赔偿。
3、历史遗留回执对小产权房屋信息普查工作有哪些具体规定？
《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第三条规定：“市政府应当对全市违法建筑进行全面普查，建立违法建筑台账和数据库，逐项列明建设当事人或者管理人、区位坐标、用地属性、建筑面积、建设时间、类别和用途等内容。违法建筑普查工作应当在本《决定》实施之日起一年内完成。进行普查不得收取任何费用。”
三、道华律师总结案件争议焦点如下
1、案涉三套房屋均为小产权房，朱某将房屋分给三个儿子是否有效？
案涉三套房屋均没有房本，仅有朱某申报的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，按照深圳的政策法规，这类房屋属于小产权房的一种，而小产权房，相关政府部门系不承认其所有权，就更加不认可其转让的效力，因此，从法律上讲，小产权房是不允许买卖，转让其所有权的，因为其所有权自始不存在。本案中，朱某通过分家协议，将三套小产权房分给三个儿子的行为成为本案的争议焦点。
2、案涉三套小产权房建造于朱某及李某婚姻存续期间，在没有李某签字的情况下，分家协议书是否有效？
朱某位于福田区某村的三套小产权房，均建造于朱某与李某婚姻存续期间，虽然朱某以自己的名义申报了历史遗留登记，但按照法律的相关规定，这三套房屋李某享有一定的份额，那么分家协议书上没有李某的签署，其效力究竟如何呢？
1998年，朱某在组织朱某1、朱某2、朱某3及李某的两位兄弟以及陈某等三位村干部就分家内容进行协商并最终确认的分配内容，实际上系处分到了李某财产的，需有李某的同意，否则，朱某单方处分该三套小产权房可能涉及无权处分的情形，即朱某无权处分李某对于该三套小产权房的份额。那么，在签署该份《分家协议书》时，李某是否知悉且同意该分配方案将成为认定该协议效力的重要因素，但由于时间久远，且当时科学技术落后，并无相应的影视资料能否予以证明，仅有当时在场主持调解的陈某三位村干部及李某的两位兄弟能够尽到相对薄弱的证明效力。
四、根据小产权房屋特殊性，制定专项诉讼方案
1、道华律师结合自身多年的小产权房纠纷解决经验，重点分析朱某分配三方房屋的行为性质。
因案涉三套房屋均系小产权房，仅有朱某申报的历史遗留登记，那么在这种情况下，从法律的角度来说，该三套房屋均属违法建筑，并不具备合法存在的基础，也就是说，其不具备合法性，即朱某对该三套房屋不具有所有权。道华律师综合自身承办的小产权房纠纷案件，从司法实践上，小产权房虽不具备所有权，但深圳法院综合深圳市的历史遗留问题，系认可其存在使用权的，也就是说，对于小产权房，其建造者享有的是房屋使用权而非房屋所有权。那么，从这方面来说，朱某于1998年将案涉三套房屋分配给其三个儿子的行为，应属于将房屋的使用权交付给三个儿子。
2、道华律师陪同朱某1及朱某2多次拜访，成功说服陈某等三名村干部同意出庭作证。
因在签署《分家协议书》时李某是否知悉且同意该分配方案系确认协议是否有效的重要因素，但由于那年代久远，未有明确的证据能够证明，那么，当时在场见证的陈某等三名村干部对于证明李某认可该分家协议则成为重中之重。
为此，道华律师后续多次前往福田区某村拜访陈某等三人，但因三人年事已高，且一辈子都是普普通通的村民，对于法院等公权力有着一定的敬畏之心，对于出庭作证有着一定的抵触心理，但可以出具书面说明向法院陈述事实情况。但依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定：“人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”，按照这一规定，如陈某等三人仅提供书面证言而未到庭出庭作证，其所能起到的证明效力将极为薄弱。道华律师深知这一情形，故多次前往当地拜访三人，晓之以理，动之以情，向他们告知庭审过程细节，表明三人的出庭作证，将极大概率决定朱某当时签署分家协议的效力，这亦将决定是否能够遵循朱某的意愿，最终，陈某三人成功被道华律师说动，决定出庭作证。
3、着重研究《分家协议书》内容，从多角度分析确认分家协议的效力。
1998年签署的《分家协议书》，因没有李某的签字确认，导致朱某分配家产给朱某1、朱某2、朱某3的行为存在无权处分的情形，毕竟，李某对案涉三套房屋享有份额，如李某未同意将该三套房产分配出去，则分家协议可能因无权处分而最终导致无效。
对此，道华律师针对此项事宜，组织团队成员进行研究分析。经向陈某等三名村干部沟通了解到，到时签署《分家协议书》时，李某系知悉且在场的，但因其文化水平低不识字，未在该协议上签字，后经过道华律师多次拜访沟通，成功说服陈某等三人出庭作证，确认李某知悉并同意该分家协议的签署。但仅凭陈某三人的证人证言，对于认定该事实仅能起到一定的辅助作用，毕竟孤证不足以取信，需要从其他角度予以佐证。后道华律师发现，李某的两位兄弟当时亦受朱某邀请到现场进行见证，并在分家协议上签字认可，李某虽未在分家协议上签字，但由其两位兄弟予以见证并在分家协议上签字确认，亦符合农村的风俗习惯；且分家协议签订后，在长达将近20年的时间里，三套房子均交由朱某1、朱某2、朱某3等三人使用，且朱某及李某亦按照该协议约定，每月轮流有三个儿子进行赡养，李某对此也从未提出任何异议，因此，道华律师认为，李某未在《分家协议书》上签字并不影响其效力，各方应当按照分家协议的约定继续执行。
五、深圳法院驳回李某的全部诉讼请求，成功维护当事人合法权益
1、涉案小产权房屋虽未取得权属证书，但具有使用价值，分家协议约定不违反法律法规的强制性规定。
案涉房屋为小产权房，无房产证，无法处理所有权，但道华律师诉请处理案涉房屋的使用权益，道华律师当庭指出涉案小产权房屋虽未取得权属证书，但具有使用价值，在属于历史遗留登记人死亡后其遗留该房屋的情况下，可以依据分家协议进行分割。如该类房产法律不予分割使用权，容易导致先占先得，有违公平原则，不利于社会和谐稳定，且上述约定不违反法律法规的强制性规定。
2、道华律师于庭审中据理力争，成功促使法院认可《分家协议书》的效力，驳回李某的全部诉讼请求。
庭审过程中，道华律师经过前期的充足准备，经由陈某等三人出庭作证确认签署《分家协议书》时李某知悉并认可，同时，道华律师指出，李某的两位兄弟在签署该分家协议时在场见证并于协议上签字确认，符合当地风俗习惯，且李某在将近20年的时间里，对于朱某1、朱某2、朱某3等三人按照《分家协议书》内容履行赡养义务也从未提出任何异议，因此，法院认为：
1998年签订的《分家协议书》系朱某与三个儿子朱某1、朱某2、朱某3在李某两位兄弟见证下共同签订的家庭财产分割及父母赡养协议，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对各方当事人均具有约束力。虽然李某未在协议上签字，但由其两位兄弟予以见证，符合当地的风俗习惯，且《分家协议书》签订后，朱某1、朱某2、朱某3三人已按照协议约定在各处居住多年，李某从未提出异议，因此李某未签字不影响《分家协议书》的效力。按照《分家协议书》约定，朱某1、朱某2、朱某3对于案涉三套房屋享有房屋使用权。
3、对方诉讼请求被法院全部驳回，道华律师成功维护委托人合法权益。
经道华律师对本案证据的充分收集，以及法律观点、实务判例的整理及论证，经福田区人民法院审理，判决：一、判决驳回原告李某的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告李某承担。
六、道华律师案件评析
邹俊岳律师指出，“小产权房”并未办理规划报建手续，无房产证，其建设开发可能不符合法律的相关规定。但“小产权房”也分认定为违章建筑的、未被认定为违章建筑的、未受到行政处罚的。基于本身的法律性质不同，其处理也应做不同的区分，可借分家析产案件中关于“小产权房”的处理：
若“小产权房”已被有权机关认定为违章建筑，则基于所要求继承的财产本身的违法性，法院一般将该房屋剔除出财产的范围，而不予处理。
若此违章建筑已经行政程序合法化，则此违法性障碍解除，其所有权归属也明朗，则可以列入财产的范围，允许进行分家析产。
若“小产权房”虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚，鉴于其现状利益以及相对稳定财产形态，则可以对其使用权做出处理。从现有的案例来看，大多数法院也是采用这种办法。
对于分家析产，道华房产律师认为，判断分家协议是否具有法律效力应根据分家协议的内容是否符合法律法规的规定，有无违反公序良俗的约定，是否是各方真实的意思表示，并结合中国传统的分家习惯予以综合考虑确定，而分家协议属于共有财产的分割，成立即生效，按协议执行即可。
从本质上来说，分家协议即为赠与，财产所有权人以分家协议的形式对自己所有的财产作出处分，将其赠与的儿女，应当适用赠与的相关规定。因“小产权房”无土地使用权证，未办理规划报建手续，无房产证，无法依据权属登记确认权利人对该房屋享有所有权。法院在审理该类案件时，对所有权问题因办理所有权证取得上的实际困难，对所有权问题大多予以回避，不作判定。但作为法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益，无论是在分家析产案件中，还是在继承案件中，权利人可以主张对“小产权房”享有使用权。
七、案例相关法律法规
1、《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条，违法建筑，是指未经规划和自然资源部门批准，未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
2、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十条，依照本规定可确认产权的违法私房，建房者按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放房地产证书。
3、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第六条，违法建筑行为人应当在本规定公布之日起一年内就所建违法建筑向规划国土资源部门申报。规划国土资源部门应当予以登记造册，进行处理。
4、《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》第六条， 除派出机构外，其他单位和个人均不得征用或出让集体所有的土地。未经征用的集体所有土地或未经派出机构划定的农村非农建设用地，不得进行开发建设。
5、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第三条，农村城市化历史遗留违法建筑的处理试点工作，应当遵循《决定》第一条规定“全面摸底、区别情况、尊重历史、实事求是、甄别主体、宽严相济、依法处理、逐步解决”的基本原则。
6、《中华人民共和国民法典》第三百零一条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
7、《中华人民共和国民法典》第六百五十八条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
8、《中华人民共和国民法典》第六百六十三条，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
道华房产律师团—小产权房纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，立足于深圳粤港澳大湾区，拥有众多资深房产律师和专家顾问，依托强大的本土资源优势，深耕房产法律服务领域十五年，专注解决各类大宗疑难小产权房纠纷（诉讼/仲裁），尤其擅长解决包括但不限于：土地、小产权房（绿本房、私宅、统建楼、历史遗留等）相关的买卖合同、违约侵权、产权确权、拆迁补偿、分家析产、遗产继承各类疑难纠纷，成功处理涉及小产权房各类纠纷案件数百件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》《道华房产·十大经典成功案例》《道华小产权·十大经典成功案例》等重大战果，赢得客户高度赞誉。
在过去十多年间，团队律师同时担任众多知名房企、城市更新单元实施主体等专项法律顾问，在土地一级市场，城市更新（旧改），房地产开发等领域，提供一站式房地产全产业链专业法律服务。
