施工合同被判无效，施工人保修义务何去何从？道华律师专业解答：施工人仍应当在保修期内对建设工程承担保修义务

案情简介：

2012年8月曾某作为甲方，朱某作为乙方，双方签订《包工包料建楼房合同书》，合同签订后，朱某即组织工人进场施工。房屋于2013年9月底竣工交付曾某使用，曾某在使用过程中发现涉案房屋存在严重的质量问题，主要是墙体漏水、顶层楼板漏水、厕所漏水、化粪池堵塞等问题。曾某多次联系朱某修补处理，朱某均不予理会。曾某遂诉至法院。

法院判决：

一审：

朱某应于判决生效之日起五日内向曾某支付位于深圳市光明区房屋的修复费用330000元。

二审：

1、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2XXX7号民事判决为：朱某应于本判决生效之日起五日内向曾某赔偿房屋维修费用5万元；

2、驳回曾某的其他诉讼请求。

争议焦点：

朱某是否仍应承担涉案房屋的维修费用？如果应当承担，应当承担多少？

道华评析：

在一审过程中，曾某申请对涉案的位于深圳市光明区房屋的现状损坏情况及损坏程度进行鉴定。一审法院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司对曾某申请的事项进行鉴定。广东保顺检测鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，载明：主要检查情况综述：

1、经现场检查，该房屋未发现有因地基变形等现象而导致上部构件或连接部位出现明显的变形及破损等异常现象。

2、经现场检查，亦未发现上部结构有因基础沉降导致的典型裂缝或破损。

3、经现场检查，该房屋部分墙体饰面出现渗漏、起鼓、发霉及脱落现象。鉴定评级：依据《危险房屋鉴定标准》（ＪＧＪ125-2016），评定深圳市光明区曾某房屋的等级为Ｂ级：个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求。

按照《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第四十条的规定，在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年；其他项目的保修期限由发包人与承包人自行约定。该条例第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

在本案中，施工合同虽然无效，但朱某作为施工人仍应当在保修期内对建设工程承担保修义务。根据广东保顺检测鉴定有限公司出具的鉴定意见，涉案房屋主体结构安全，个别结构构件被评定为危险构件。根据该份鉴定报告，需要维修的部位主要为部分内墙、天花板饰面渗漏、起鼓、发霉、脱落，个别天花板、梯间板、梁底保护层脱落及钢筋裸露，个别梁板、墙柱、墙梁交接处开裂，个别窗洞两侧出现渗水发霉现象。涉案房屋于2013年9月竣工并交付曾某使用，防水工程的5年保修期限尚未届满。对于与防水工程有关的质量问题，朱某仍应承担维修义务。

法律法规索引：

《中华人民共和国建筑法》第十二条明确规定，从事建筑活动建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员、有从事相关建筑活动所应有的技术装备等条件。结合本案，曾某、朱某签订《包工包料建楼房合同书》，约定由朱某负责承建曾某位于深圳市光明区房屋住宅楼，朱某作为自然人的承包人，并不具备法律规定的建筑施工活动从业资质，曾某、朱某之间签订的《包工包料建楼房合同书》违反了法律的禁止性规定，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，应当认定为无效合同。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十三条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持；建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。结合本案，涉案工程完工后，曾某在未经竣工验收的情况下擅自使用了涉案房屋，应当视为其对涉案工程质量的认可，但曾某申请对涉案房屋的安全等级进行鉴定，经广东保顺检测鉴定有限公司鉴定，涉案房屋的安全等级为Ｂ级，个别结构构件评定为危险构件，故朱某对涉案房屋主体结构质量应承担相应的民事责任，为确保涉案房屋的安全使用，朱某应对涉案房屋进行相应的修复处理。