深圳国企职工二手小产权房买卖，房价上涨原房主拒绝过户，道华房产律师助买家胜诉，法院判决：绿本转红本！卖家配合过户，支付违约金！
代理词
尊敬的审判长：
原告谢□□与被告钱□□房屋买卖合同纠纷一案，广东道华律师事务所接受谢□□的委托，指派隋悦然律师、邹俊岳律师作为原告代理人，现根据本案事实以及相关法律规定，发表如下代理意见：
一、案涉《房屋转让合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，原告对房产依法享有占有、使用、收益权利。
1、案涉房屋是附条件流通的经济适用住房，并非禁止流通的房产，案涉《房
屋转让合同》及《补充协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当属有效。案涉房屋系原产权单位地□公司于1996年6月30日出售给被告一的经济适用住房，其分配对方为机关事业单位的工作人员。根据《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》(深建规〔2018〕11号)第二条“本办法所称经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同满5年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权，同时将该套住房性质变更为“普通商品住房并转让给第三人的活动”及《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(深圳市人民政府令第88号)第三十七条“经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权”的规定，案涉房屋可附条件转变成为商品房，是附条件流通的房产，并非禁止流通的房产，原二审法院亦明确认可该事实情况，且相关的法律、法规也未禁止该类型房屋的买卖，故原被告双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。
2、原被告双方约定的是在案涉房屋符合办理过户手续后，再办理产权转移登记手续，并不违背其转让的相关政策。原被告双方在签订《房屋转让合同》时均清楚案涉房屋的产权现状，并就将来如何办理该房产的产权问题进行了约定。合同第三条“在今后乙方(原告)需办理红本和本套房的过户手续时，甲方(被告)给予协助，所需一切费用由乙方(原告)独立承担”,可见，合同签订时双方均知悉合同签订时案涉房屋为非全部产权的绿本房，更知悉后续可按照相关规定办理红本手续并过户，也因此约定了相关手续费用由原告承担，故案涉合同约定的是在案涉房屋取得全部产权证后，双方再办理相关过户手续，该约定系双方真实意思表示，且未违背该类房屋转让的相关政策，亦不存在其他合同无效之情形，应当认定案涉合同为有效合同。
参考案例：(201□)粤03民终□□号、(201□)深中法房终字第□□号、(201□)粤0303民初□□号、(201□)深中法房终字第□□号
二、案涉房屋已于20□□年具备绿本转红本条件，被告应按照合同约定履行协助办理绿本转红本手续，在取得全部产权转为普通商品房后将其过户至原告名下这一给付义务。
1、案涉房屋所属的□□园1号楼大部分房屋已转为普通商品房。第三人□□公司，即案涉房屋原产权单位出具的《证明》表明“我公司□□园1号楼于20□□年办理好绿本产权，按照相关规定现已符合绿本转红本条件，于20□□年已开始办理红本产权”,且案涉房屋所属楼栋——□□园□号楼总共□□户房屋，其中□□户早已取得全部产权并办理了红本产权证手续，已转化为了普通商品房，原告已向贵院申请致函深圳市不动产登记中心，询问□□园□号楼的房屋是否存在红本产权，贵院亦可向其核实该事实。
2、案涉房屋早已具备绿本转红本条件。根据《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第四条“经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：(一)申请人为经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证》(非市场商品房)登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；(二)签订买卖合同满5年……”的规定，房屋已取得绿本房地产证且签订合同满5年后即可依照规定申请取得完全产权并上市交易。本案中，案涉房屋已于20□□年□月□日取得绿本《房地产证》,且早已签订买卖合同满5年，故案涉房屋系可以申请取得完全产权，具备绿本转红本条件的。更何况，案涉房屋的邻居房屋也因同样情况而向贵院起诉，贵院依法作出(20□□)粤0304民初□□号判决书，判决该案被告向深圳市住房和建设局申请办理绿本房地产证转为红本房地产证手续，在取得红本房地产证后登记过户至该案原告名下，可见，案涉纠纷亦存在同案判决，贵院亦应当同案同判，依法支持原告的诉讼请求。
参考案例：(20□□)粤0304民初□□号、(20□□)粤03民终□□号
3、原告曾向深圳市住房保障署询问，案涉房屋转为市场商品房上并不存在任何障碍。原告曾向深圳市住房保障署询问案涉房屋能否转为市场商品房，其工作人员告知，由二被告本人持个人资料、购房资料等相关材料，前往深圳市住房保障署办理相关手续，经审核合格后，即可取得案涉房屋的全部产权，继而前往深圳市不动产登记中心换领不动产权证，案涉房屋即转为市场商品房，其产权可按照《深圳经济特区房地产登记条例》办理过户至原告名下，故案涉房屋在办理红本房地产证，转为市场商品房上并不存在任何障碍。
(20□□)粤03民终□□号案件中，受诉法院亦就案涉房屋可否转为商品房的问题向深圳市住房保障属发函询问，就案涉房屋可否办理取得全部产权手续的问题函询原产权单位，两单位均回函告知可通过办理相关手续即可取得全部产权，转为市场商品房后即可办理产权转移；(20□□)深中法房终字第□□号案件中，受诉法院向深圳市南山区住房和建设局调查案涉房屋是否符合上市流通转让条件，该局亦回复已具备办理条件，并指明具体的办案流程；(20□□)粤0303民初□□号案件中，受诉法院亦向深圳市住房保障署案涉房屋的办证程序，并得到了住房保障署的正面回应，最终，上述三个案件的受诉法院均依法裁判按照《房屋买卖合同》继续履行，原权利人依约办理案涉房屋的红本房地产证并过户至现权利人名下。
4、深圳市司法实务中已存在“绿本房转红本房”的强制过户司法案例，本案纠纷及相关判决明显具有可履约性及可执行性。深圳市南山区人民法院□年□月□日在其官网发布名为《南山法院执结全市首例“绿本房转红本房”强制过户案》一文(原告原一审证据10-1,该文所对应案件为(20□□)深中法房终字第□□号),内容为“原告雷某与被告何某、加某于2004年签订《房屋转让协议》,约定何某、加某将其名下的全成本微利房以38万元的价格转让给雷某，雷某分期支付购房款，何某、加某将房屋交付雷某使用并办理转商品房手续(即通常所说的“绿本转红本”)和过户手续。协议签订后，雷某依约支付了首期款20万元，何某、加某将案涉房屋交付雷某使用。2014年，案涉房屋已具备“绿本转红本”的条件，但何某、加某不但拒不办理“绿本转红本”和过户手续，而且还强行收回了案涉房屋。雷某交涉未果，于2015年向南山法院提起诉讼。案件经南山法院及深圳市中级人民法院两审，终审判决双方继续履行《房屋转让协议》。判决生效后，何某、加某仍不履行应负义务，雷某遂向南山法院申请强制执行。此时该房产的市场价格已超过500万元。经南山法院查明，案涉房屋已具备“绿本转红本”的条件，何某、加某系有能力履行拒不履行法院的生效判决。南山法院执行人员多次采取口头以及书面责令何某、加某主动履行义务，到何某的工作单位了解、通报有关情况，将何某、加某列为失信被执行人等措施，但何某、加某仍拒不履行义务，拒不提交办理“绿本转红本”的有关材料。南山法院在查明“绿本转红本”所需材料及办理流程后，主动向有关单位和部门调取了部分材料，但因何某、加某未向住建部门提交申请，导致迟迟无法办理。南山法院为此专门召开了与相关部门的协调会，最终确定了由法院出具强制过户的法律文书，雷某代何某、加某缴交有关税费，住建部门予以配合，不动产登记部门协助办理商品房房产证至雷某名下的方案。最终雷某拿到了案涉房屋的商品房房产证。”上述案情与本案情况基本一致，均为案涉房屋符合绿本转红本条件，而房屋原权利人因房屋价值较出售时已增长了十几倍而不愿办理红本房地产证书进而办理产权过户，而该案最终在法院及相关部门的配合下，成功办理红本房地产证并过户至该案原告名下。
可见，在深圳市已有“绿本房转红本房强制过户”先例的情况下，本案纠纷亦具有实际履行及法院执行的履约能力，贵院应当依法支持原告的诉讼请求。
四、被告恶意不履行办理红本及过户手续的行为给原告及其家人的生活产生了极大困扰，应按合同约定承担违约责任。
1、合同依据：根据《补充协议》第二条：原告需办理红本和本套房过户手续时，被告给予协助办理，所需费用由原告承担，如被告拖延时间办理，则按每月□□□元违约金支付原告。
2、被告违约金不存在过高的情形。首先，被告不履行合同义务将导致原告孩子上学存在诸多问题。案涉房屋现由原告居住使用，为原告一家的唯一住房，原告在深圳市亦无其他任何房产，案涉房屋能否过户至原告名下将影响到后续原告一家人的生活及学习状况。被告未按照合同约定将案涉房屋办理红本并过户至原告名下，导致原告的孩子上学因没有相应学位而存在诸多问题，需要支付高额的民办学校学费是一方面，更重要的是失去的就读机会及公办学校的教学质量等一切无法弥补的重大损失。其次，原告作为工薪阶层，已于10多年前购买案涉房屋，现已无力另行购买商品房。2010年，原告即花费了大量心血及积蓄以□□万元的价格购买案涉房屋，寄希望于案涉房屋在具备过户条件后，被告协助将该房屋过户至原告名下，使得原告在深圳市有一个安身立命之所，然因被告的违约行为至今未能实现。现深圳的房价呈几何倍式增长，原告作为普通的工薪阶层，且近些年家人突发疾病花费了大量的医疗费用，且负担这赡养、抚养家人的重担已无能力购买其他房产，被告的违约行为，给原告的生活造成了极大的负担。第三，被告具有明显违约恶意。在案涉房屋符合绿本转红本条件后，原告多次要求被告履行办理绿本转红本手续并过户至原告名下的合同义务，被告却因现房屋价值较合同签订时的价值增长了十几倍，而始终拒不办理，借此多次向原告索取高额办理费用，或违反合同约定希望拿回案涉房屋，原告为尽快办理红本手续并过户，亦曾答应向其支付费用，但临近办理时被告再次反悔要求支付更高的费用。如最终法院未能支持原告的诉讼请求，无疑是支持了被告此类行为，不利于维护市场交易的稳定性，更无任何契约精神可言，助涨了被告违约的嚣张气焰，被告恶意拖延不予配合的行为具有明显恶意，原告要求按照每月□□□元支付违约金的主张合法、合理。
综上所述，案涉房屋法律、法规并未禁止其转让，故案涉合同为有效合同，被告即应按照合同约定履行办理红本产权证并过户至原告名下的义务。现案涉房屋早已具备绿本转红本条件，房屋所属的□□园1号楼大部分房屋均已取得全部产权并办理了红本产权证手续，已转化为了普通商品房，且□□园1号楼其他房屋也因同样纠纷诉至贵院，已得到了公正的裁判，深圳市更有司法实务成功办理了“绿本房转红本房强制过户”的案例，可见案涉合同约定的权利义务系完全具备可履行性及可执行性，恳请贵院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求，护原告的合法权益，以此为盼!
此致
深圳市福田区人民法院
代理人：隋悦然律师、邹俊岳律师
202□年□月□□日
